Реферат: Оценка стоимости недвижимости

Таллиннский Технический Университет

Экономический факультет

Оценка недвижимости методом прямого сравнеия продаж и, влияющие на нее,

экологические факторы.

Предмет: Недвижимость

Преподаватель: А.Томсон

Е.Кольбре

Группа: TZDO 97

Студент: М.Екименко

1999

Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество

интерпретаций . Для того ,чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить

следующие социальные и экономические факторы , влияющие на нее .

Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора , действующих на

рынке : спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей ;

полезность ; ограниченность предложения ; отчуждаемость объектов недвижимости

.

Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь - доход от

использования данного объекта . Доход есть выраженное в деньгах отдача

имущества . При этом следует учитывать , что : чем выше размер дохода ,тем

лучше; чем выше надежность получения дохода , тем лучше ; чем дольше вы

получаете доход , тем лучше .

Следовательно , для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять

во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от

использования данного имущества .

Оценка стоимости предприятия - это процесс оценки предприятия как единого

функционирующего комплекса , приносящего прибыль . Этот процесс включает в

себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств , материальных и

нематериальных активов , текущих и будущих доходов предприятия на

определенный момент времени .

В зависимости от цели функций оценки различают отдельные виды оценочной

стоимости предприятия . Например , при сделках купли - продажи предприятия

или его части важно оценить его рыночную стоимость ; при осуществлении

инвестиций - инвестиционную стоимость ; при страховании имущества предприятия

- стоимость восстановления ; при кредитовании - залоговую стоимость ; при

ликвидации предприятия - ликвидационную стоимость .

При проведении оценки необходимо определить каждый компонент имущества,

влияющий на стоимость , включая нематериальные (неосязаемые) факторы.

Примером влияния нематериальных факторов может быть общее впечатление от

объекта недвижимости. Внутреннее оформление здания может быть средним, однако

хорошее впечатление , произведенное его внешним оформлением может быть очень

важным для покупателя. Другим примером неосязаемого фактора может быть

хорошая репутация застройщика. Престижный тип квартир в каком-либо районе

прибавит стоимость квартирам , расположенным рядом , но построенным другими

застройщиками . Квартиры , предлагаемые для перепродажи отдельными

владельцами, будут иметь меньшую цену . чем квартиры , продаваемые при

поддержке серьезной рекламной компании . Необходимо установить стоимость в

денежном выражении таких нематериальных активов и рассмотреть объект оценки с

точки зрения типичного покупателя , с учетом предложения аналогичных объектов

недвижимости в сходном окружении на момент оценки . При оценке необходимо

учитывать потенциальные потребности и желания типичного покупателя .

Стоимость таких возможностей потом должна быть переведена в денежную форму с

учетом их вклада в суммарную стоимость .

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена , которую можно получить от

продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий “

равновесия ”, т.е. продавец и покупатель действуют рационально , информирован

, а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо

чрезвычайных обстоятельств . Данное определение стоимости включает

представление о “нормальной “ ( равновесной ) сделке как о передаче титула

собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени при

выполнении следующих условий :

мотивация продавца и покупателя является типичной ;

обе стороны хорошо информированы , например квалифицированными

консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса ;

имеется достаточное время , чтобы выявить реакцию рынка на сделанное

предложение ;

платеж осуществляется наличными деньгами или другим наличным способом ;

компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена

договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот .

Стоимость коммерческой недвижимости редко можно получить непосредственно от

сравнения сходных продаж, потому что влияние различных сил очень трудно

выделить и количественно определить. Стоимость такого вида недвижимости

подвержена действию рыночных сил на гораздо большей территории , чем ,

например , жилая недвижимость. Для крупных объектов доходной недвижимости

границы рынка могут охватывать территорию всего региона и даже республики .

Зачастую инвесторы часто используют для себя объекты , находящиеся за тысячи

километров от их штаб-квартиры.

Поправки к стоимости налогов должны быть сделаны с учетом условий

финансирования . Не требуется поправок к ценам , если часть стоимости

уплачивается продавцом , и это является обычным для данного рынка . Поправки

не должны производиться механически , они должны учитывать рыночную реакцию

на условия финансирования.

Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если

отсутствуют те или иные условия равновесия. Например, продавец вынужден

соглашаться на сделку , уступая в цене , потому что у него нет достаточно

времени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретение именно

данного объекта недвижимости имеет особую привлекательность , вызванную , к

примеру , налоговым регулированием . На продажную цену оказывают влияние

также стоимость и доступность ипотечного кредитования .

Рассмотрим случай , когда недвижимость используется в качестве объекта

инвестированная .

Капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением . Недвижимое

имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода .

Типичный инвестор , вкладывая в недвижимость , стремится получить наряду с

возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал . Инвестор

так же хотел бы , чтобы были компенсированы все затраты на получение дохода .

Для настоящего инвестора все иные удовольствия , связанные с владением

собственностью , не имеет сколько-нибудь существенного значения .

Анализируя объект недвижимости для определенных инвестиционных целей,

инвестор может иметь в виду рыночную стоимость , однако чаще он обращает

внимание на условия финансирования, потенциальное будущее использование и

будущую стоимость . Эти факторы сравниваются с альтернативными возможностями

инвестиций для определения инвестиционной стоимости . Данный вид стоимости

соотносится с индивидуальным инвестором, обезличенной и отражающей наиболее

вероятное поведение на рынке .

Например , крупная страховая компания приобретает инвестиционный объект с

целью получения долгосрочных преимуществ. Торговое здание со сроком аренды на

20 лет предлагается за цену , определенную на основе 9% нормы капитализации .

Данная стоимость является текущей рыночной стоимостью , и данное

капиталовложение может обеспечить внутреннюю эффективность капиталовложений (

внутренняя норма прибыли ) на уровне 11% за 20-летний период .

В приведенном примере , даже несмотря на то , что инвестиционная стоимость

основывалась на 11%-ой внутренней норме прибыли , компания может изменить

свое значение критерия инвестиционной стоимости с учетом приоритета

ликвидности . Перед тем как приобрести здание , компания обнаруживает , что

она может купить 20-летний облигации , выпущенные арендатором с выплатой

11%-годовых . Поскольку облигации более ликвидны , чем торговый центр ,

вполне вероятно , что инвестиции будут произведены в ценные бумаги .

Принципы оценки недвижимости .

Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости

имущественных прав владельца . Право использовать земельный участок

представляет для собственника земли важный момент при определении стоимости

участка . При определении своей точки зрения оценщик должен встать так же и

на позицию покупателя , понять , какую ценность для него представляет

владение данной собственностью и почему . В случае с коммерческой

недвижимостью ответ содержится в принципе отдачи от инвестиций после

погашения операционных расходов . Знание экономических принципов необходимо

для понимания приемов и процедур оценки коммерческой недвижимости .

Принцип спроса и предложения .

В любой области хозяйственной деятельности стоимость товара подвержена

влиянию закона спроса и предложения . Это так же верно и для рынка

недвижимости . Если предложение падает или растет спрос , стоимость имущества

возрастает . Последний коммерческий лот , находящийся в желаемом районе ,

обычно будет котироваться выше , чем первый проданный лот . Вызванная многими

причинами ограниченность предложения привлекательных для вложения денег

объектов недвижимости будет увеличивать спрос , а следовательно , и

стоимость .

Принцип изменения .

Все природные и социально-экономические условия меняются , любая

собственность испытывает на себе воздействие этих изменений . Недвижимое

имущество подвержено таким рыночным изменениям , как доступность ипотечного

кредита на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращение

эффективного спроса на рынке недвижимости . Застой на рынке потребительских

товаров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будут

негативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости . Внешние силы ,

такие, как погода , пожары , засуха , ураганы , землетрясения и другие

природные явления, могут нанести материальный урон .

Принцип замещения .

Ценность конкретного объекта недвижимости в глазах покупателя сильно зависит

от того , сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект . Мы можем

приблизится к определению стоимости имущества , используя принцип замещения в

рамках трех подходов к оценке . Для этого мы должны спроецировать на

изучаемый объект информацию о его аналогах , затратах на их создание ,

получаемых доходах или их продажной цене . Это называется принципом замещения

и обусловлено наличием вариантов выбора для обычного покупателя , если он не

купит данный объект . Применительно к оценке с точки зрения доходности

принцип замещения гласит , что поток чистого дохода от использования данного

имущества имеет для покупателя такое же значение , как поток чистого дохода ,

производимого аналогичным объектом , предполагая , что их качества и

длительность не сильно различается .

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования .

В поисках наилучшего и наиболее рентабельного использования для оцениваемых

строений и участка земли под ними мы сравниваем существующий вариант

использования с другими возможными вариантами . Лучшее и наиболее эффективное

использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент

оценки . Это такое использование участка земли и расположенных на нем

строений , которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем

будущем . Анализ распадается на две части : оптимальное использование

вакантного участка земли и оптимальное использование участка со строениями .

Анализ свободного участка производится для того чтобы определить наиболее

рентабельный вариант его использования , не замыкаясь на существующем .

Необходимо пронять во внимание срок предполагаемого использования , реакцию

непосредственного окружения , а также вклад произведенных улучшений , если

таковые имеются . Рамки анализа должны ограничиваться допускаемыми законом

вариантами использования , а также учитывать физически допустимые возможности

. Имеют значение также зональные ограничения и ограничения правомочий

владельца , которые следует принимать во внимание .

С течением времени представления об оптимальном использовании может

измениться ввиду произошедших перемен . Зданием отеля , расположенное на

оживленной трассе , может потребовать перепрофилирование , если новое шоссе

республиканского значения проложено в стороне от него . Закрытые станции

технического обслуживания могут использоваться как предприятия питания .

Фермерские участки могут быть более эффективно использованы как зоны отдыха

или частный аэропорт , чем ферма .

Поскольку стоимость недвижимости меняется под действием внешних факторов,

нечто подобное происходит и с определением оптимального использования. В силу

этого заключения о стоимости и направлении оптимального использования

должны даваться на конкретную дату оценки. существующие улучшения должны быть

проверены с точки зрения: добавляют ли они возможностей обоснованного

оптимального использования имущественного комплекса. Если участок земли

свободен от строений , необходимо определить, какое именно строение следует

возвести с учетом рыночной ситуации . Если строения существуют, следует

определить насколько они увеличивают или уменьшают стоимость земли участка

при выбранном для него варианте оптимального использования.

Принцип падающей и растущей продуктивности .

Зачастую владельцы производят улучшение строений и земли для того , чтобы

увеличить отдачу от недвижимости . При этом наблюдается усиление того или

иного производственного фактора , а значит , и стоимости. Однако по

достижении некого предела дальнейшие улучшения будут не будут вызывать

адекватного прироста отдачи или даже компенсировать произведенные затраты .

Таким образом , будет иметь место эффект падающей отдачи .

Принцип вклада .

Как правило, произведенные в разумных пределах улучшения влекут увеличение

стоимости имущества . Согласно принципу дополнительного улучшения обладают

ценностью , когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости.

Приращение стоимости не всегда совпадает с затратами на эти улучшения. Один

вид улучшений может добавить к стоимости гораздо меньше , нежели

произведенные затраты . Наоборот , проведение ремонта или иные затраты могут

вызвать резкий рост стоимости недвижимости . К примеру , строительство зоны

для парковки автомобилей может значительно повысить стоимость магазина

розничной торговли , если в результате возрастет объем продаж .

Косметический ремонт помещений делает их более привлекательными для

арендаторов и должен считаться полезным улучшением . Следует учесть , что

порции улучшений могут увеличивать или уменьшать стоимость имущества ,

однако проследить их связь со стоимостью воспроизводства того или иного

элемента собственности достаточно трудно .

Принцип конкуренции .

Фундаментальные экономические силы , поскольку они влияют на соотношение

спроса-предложения и конкуренцию , в полную силу действуют на рынке

недвижимости . Если в каком-то районе деловая конкуренция достаточно сильна ,

то для новичка строительство еще одного магазина окажется убыточным . Если же

в настоящее время в районе ощущается неудовлетворенный спрос и ограниченная

конкуренция , приобретение недвижимости будет достаточно привлекательным для

коммерсантов . Ярким примером является рынок жилья , прежде всего квартир .

Поскольку из-за длительности строительных работ реакция на колебания спроса

проявляется с запозданием , достаточно длительное время может наблюдаться

одна и та же ситуация, например , избыточный спрос. Конкуренция со стороны

других видов жилья может сбивать цены . однако ограниченность числа квартир в

данный момент будет держать арендные ставки на достаточно высоком уровне .

Окончание строительства нового жилья радикально изменит ситуацию , создав

переизбыток предложения. Со временем колебания от избыточного спроса к

избытку предложения выстраиваются в достаточно регулярные строительные циклы

.

Принцип соответствия .

Действие принципа соответствия легко наблюдать в районах жилой застройки где

преобладание тех или иных домов формирует определенный стандарт окружения .

Если в каком-нибудь графстве Восточного побережья США возводится

ультрасовременный коттедж среди строений колониального стиля , то его

стоимость может упасть в силу принципа соответствия окружения . Подобное

строительство может привести также к потере стоимости близлежащих домов .

Запущенное здание в привилегированном районе может найти приращение стоимости

за счет привлекательного вида всей округи . Учитывая это , во многих жилых

кварталах вводится разумный архитектурный контроль в форме тех или иных

ограничений, с тем чтобы поддерживать сформировавшийся стандарт . Развитие

принципа ведет к пониманию “чрезмерной” или “недостаточной” застроенности

территории . Жилой дом , на строительство которого затратили в несколько раз

больше средств , чем в среднем по округе , будет оцениваться гораздо ниже,

чем если бы он находился в более благоприятном окружении . Напротив

“недозастроенный” дом с упрощенной конструкцией может воспринять часть

добавочной стоимости от более роскошных соседей . Аналогичный процесс имеет

место на рынке коммерческой недвижимости . Размеры офисных помещений в одном

районе , как правило , варьируются вокруг некоей нормы . На территории

крупного торгового центра незначительные архитектурные различия между

торговыми помещениями будут создавать общий определенный имидж и поэтому

привлекать внимание торговцев-арендаторов .

Принцип регрессии .

Этот принцип гласит : когда дорогие и дешевые объекты недвижимости

расположены в одном районе , то более дорогая недвижимость уменьшится в цене

из-за соседства с более дешевой . Если принцип соответствия способствует

сохранению уровня стоимости , поддерживая окрестности на одном уровне , то

отсутствие соответствия способствует уменьшению уровня стоимости в данном

районе .

Отсутствие соответствия мы можем наблюдать в районах , где отсутствует

зонирование и различные участки в различное время были проданы разным

владельцам . Из-за неадекватных ограничений на использование и отсутствие

зонирования можно обнаружить на одной улице обычный одноэтажный дом ,

подземную резиденцию , двухэтажный колониальный дом и т.д. Можно сделать

вывод , что отсутствие соответствия в долгосрочной перспективе уменьшает

стоимость наиболее привлекательных объектов недвижимости .

Принцип ожидания .

Инвесторы во многих случаях хотят вложить деньги в недвижимость , предвидя

увеличение ее стоимости . Современная история многих стран показывает, что

стоимость недвижимого имущества постоянно растет в силу увеличения спроса и

ограниченности предложения . Ожидание роста цен и спроса “делает погоду” не

только на рынке жилья и коммерческой недвижимости . Столь же значимо оно для

рынка земли , в том числе сельскохозяйственной . Этому росту способствуют

серьезные расчеты показателей на солидные барыши от владения собственностью и

своевременная оценка будущих доходов .

В отдельных случаях , когда в каком-либо регионе депрессивное состояние

хозяйства не обещает скорого приращения спроса, предвидение может иметь

негативный результат . Другими негативными факторами могут быть высокая

стоимость кредита , законодательные ограничения , вводящие избыточные

требования для инвесторов-строителей . а также высокие налоги на владение

недвижимостью .

Зональные различия .

Во многих странах территория поделена на округа , в рамках которых

самофинансируются коммунальные системы ( транспорт , водоснабжение ,

канализация и т.п. ) , а также образование и сервис . Нахождение в зоне с

конкретным набором характеристик влияет на стоимость недвижимости в том или

ином направлении . Хорошее состояние школ привлекает покупателей жилья с

детьми школьного возраста и увеличивает доходность предприятий ,

обслуживающих эту сферу .

Влияние на стоимость ближайшего окружения .

Ухоженные тихие районы привлекают внимание коммерсантов , стремящихся иметь

солидных клиентов . Если же преступность в районе высока , большинство

строений находится в запущенном состоянии, а торговые помещения пустуют , не

находя арендатора , то вряд ли здесь захочется открыть свой бизнес .

Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трех подходов к

определению рыночной стоимости: оценка с точки зрения затрат ( затратный

подход ) , оценка по прямому сравнению продаж ( сравнительный подход ) ,

оценка с точки зрения ожидаемого или фактического дохода ( подход по доходу

) . Хотя при оценке тех или иных видов имущества наибольший акцент делается

на одном или нескольких подходах, владение всеми указанными подходами крайне

важно . Оценка по доходности близка к точке зрения потенциального инвестора

, поэтому они наиболее часто используется при оценке инвестиций и

коммерческой недвижимости .

Подход с точки зрения затрат .

Оценивая собственность с точки зрения затрат на ее создание , сначала

определяется стоимость воспроизведения ранее выполненных улучшений, затем

вычитается амортизация , а в конце добавляется стоимость земельного участка

.Алгоритм затратного подхода состоит обычно из 4-х шагов :определение

стоимости земельного участка ;определение стоимости воспроизведения улучшений

;расчет и вычитание из стоимости воспроизводства амортизации ;добавление

стоимости земельного участка к остаточной стоимости воспроизводства .Оценка

по прямому сравнению продаж .Основой применения сравнительного подхода

является принцип замещения , согласно которому никто не выложит за товар

больше , чем та сумма денег , с которой можно отправиться на поиски и

приобрести другой товар, который удовлетворит покупателя своим качеством .

Способ прямого сравнения рыночных продаж наиболее часто применяется при

оценке жилья , поскольку другие подходы не позволяют учесть типичные

предпочтения покупателей .Алгоритм сравнительного подхода включает 2 шага

:сбор всех заслуживающих внимания данных относительно оцениваемого объекта и

сопоставимых с ним объектов ;количественный обмер оцениваемого объекта по

параметрам сравнения и необходимые поправки на различия.Обычно выделяют

следующие 4 момента , которые необходимо учитывать при сравнении аналогов :

дата продажи , местонахождение , физические характеристики , условия продажи

( форму оплаты и пр. ) .

Подход с точки зрения доходности .

Инвесторы обычно вкладывают деньги в недвижимость , чтобы защитить свои

средства от обесценения и получить доход , при этом др. преимущества от

владения собственностью не берутся в расчет . В общем смысле оценка по

доходности осуществляется путем преобразования дохода в стоимость при помощи

коэффициента капитализации . Капитализация может быть определена как выбор

такого коэффициента преобразования , который устанавливает достоверную связь

между величиной стоимости имущества и текущим доходом от ее использования .

Необходимо провести анализ и учесть все факторы-физические, социальные,

экономические , действующие в ближайшем окружении объекта недвижимости . При

оценке физических факторов необходимо принимать во внимание характерные

элементы окрестности : структуру улиц ( тупики и улицы , не имеющие проезда ,

связь с основными магистралями , возможности подъезда , расстояние до центра

города , расстояние до основных центров занятости , расстояние до торговых

центров ) , транспортную инфраструктуру ( это связано с затрачиваемым

временем на поездки , стоимостью и временными интервалами движения

общественного транспорта ; расположение основных магистралей и шоссейных

дорог также очень важно ) ; фактор удобства ( пользователи земли обращают

важное внимание на доступность школ , магазинов , других услуг , парков ,

церквей , культурных учреждений ) ; природное окружение ( природная

привлекательность района особенно важна для жилой застройки ) .

Экономическими факторами , влияющие на окружение , являются : процент

домовладельцев , престижность внешнего вида зданий , сильное коммунальное

управление .

Существует еще ряд факторов , влияющих на стоимость: спрос , полезность ,

дефицит и возможность передачи .

Спросом называется количество какого-либо товара или услуг , доступных для

удовлетворения человеческих потребностей или желаний . Это одновременно и

желание обладать каким-либо товаром , и возможность заплатить за него .

Увеличивающийся спрос обычно влечет за собой увеличение цены .

Полезность определяется способностью какого-либо товара или услуги

удовлетворить определенные человеческие потребности или желания . Обычно чем

более полезна вещь , чем больше потребностей она способна удовлетворить , тем

большим будет спрос на нее . Большая полезность обычно сопровождается

увеличением цены . Считается , что свободный участок земли ( без ограничений

на использование и застройку ) с подведенными коммуникациями и дорогами

является наиболее ценным для освоения . Все застройщики - жилой , доходной и

индустриальной недвижимости - будут рады получить такой участок земли .

Дефицит является ограничением имеющегося предложения любых товаров или услуг

в зависимости спроса на них . Чем больше дефицит , тем выше цена . В случае

оценки недвижимого имущества собственности “дефицит” следует отличать от

“предложения” . Предложение предполагает , что товары или услуги , на которые

предъявлен спрос , могут быть доставлены или сделаны для потенциального

покупателя . Но из-за того , что недвижимая собственность привязана к

определенному месту , считается , что она должна быть доступна . Едва ли

может существовать “дефицитный” участок в той местности , где никто не хочет

жить .

Возможность передачи является свойством товаров или услуг быть приобретенными

целиком или по частям . Даже если на участок земли имеется спрос , этот

участок имеет большую полезность и достаточно дефицитен , он не будет иметь

стоимость , если его владельцы не захотят с ним расстаться . Таким образом ,

если запрашиваемая собственность не может быть приобретена потенциальным

покупателем , она не будет иметь стоимости .

СОДЕРЖАНИЕ.

Введение	1
Принципы оценки недвижимости	3
Принцип спроса и предложения	4
Принцип изменения	4
Принцип замещения	4
Принцип лучшего и наболее эффективного испоьзования	4
Принцип падающей и растущей продуктивности	5
Принцип вклада	6
Принцип конкуренции	6
Принцип соответствия	6
Принцип регрессии	7
Принцип ожидания	7
Зональные различия	8
Влияние на стоимость ближайшего окружения	8
Подход с точки зрения затрат	8
Подход с точки зрения доходности	9